Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht & Steuerberater Helmut Cramer – Fachkanzlei für Steuerstrafecht | 22.12.2032
Zum 1.1.2023 wurden die Werte von Immobilien bei der Schenkungssteuer u. Erbschaftssteuer an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst. Ziel dieser gesetzlichen Neuregelung ist, die Immobilienwerte bei der Schenkungssteuer u. Erbschaftssteuer stärker an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen.
Änderung Rechengrößen des Sachwertverfahrens für Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser u. Zweifamilienhäuser werden im Regelfall nach dem sogenannten Sachwertverfahren bewertet. Ziel dieses Verfahrens ist es, die Herstellungskosten der Immobilie in einem typisierenden Verfahren nachzubilden. Dieses Verfahren selbst wurde beibehalten. Geändert wurden jedoch diverse Rechengrößen.
Grundstückswerte
Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt bewertet; anschließend werden die beiden Werte addiert.
Die Grundstückswerte werden vom Gutachterausschuss meist jährlich ermittelt. Sie sind im Internet einsehbar u.a. unter boris-NRW oder boris-Deutschland.
Da die Werte vom Gutachterausschuss aus aktuellen Verkäufen ermittelt werden, kann es bei den Grundstückswerten zu Ungereimtheiten kommen, ja nachdem, ob in der Nachbarschaft aktuell Verkäufe zu hohen Werten oder ob seit Jahren überhaupt keine Verkäufe mehr stattgefunden haben.
Gebäudewerte
Die Gebäudeherstellungskosten werden in einem typisierenden Verfahren, das mehrstufigen aufgebaut ist, ermittelt. Ausgangspunkt sind die sogenannten Regelherstellungskosten, die sich aus der Anlage 24 zum Bewertungsgesetz ergeben ( https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_24.html). Bestimmende Faktoren sind Gebäudeart und Ausstattungsstandard. Der sich daraus ergebende Wert wird mit einem Baupreisindex multipliziert, der jährlich neu vom Bundesministerium der Finanzen bekannt gegeben und im Internet veröffentlicht wird. Dieser Herstellungswert wird dann schließlich mit mit der Bruttogrundfläche multipliziert.
Neuer Regionalfaktor
Neu ab dem 1.1.2023 ist die Berücksichtigung eines sogenannten Regionalfaktors, der die unterschiedlichen Baukostenniveaus in den einzelnen Regionen berücksichtigen soll. Dieser soll von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Region im jeweiligen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht werden. So wird z.B. in Hamburg erstmals im Grundstücksmartbericht 2022 ein Faktor von 1,75 angegeben, der ab 2023 gültig ist. Für 2021 galt noch ein Faktor von 1,0. Das bedingt eine erhebliche Wertsteigerung der betreffenden Gebäude um das das 1,75-fache.
Allerdings haben eine Reihe von Gutachterausschüssen noch keinen Regionalfaktor ermittelt. Die Folge ist, dass für diese Gebiete noch der günstige Faktor 1,0 gilt.
Alterswertminderung
Vom Gebäudeherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Dieser bestimmt sich typisierend nach einer unterstellten Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes von früher 70 und ab dem 1.1.2023 von 80 Jahren. Durch die neuerdings unterstellte längere Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre vermindert sich entsprechend die abzuziehende Alterswertminderung, sprich der Grundstückswert erhöht sich.
Beispiel: Hat das Gebäude mit einem Gebäudeherstllungswert von 100.000 Euro am 1.1.23 ein Alter von 50 Jahren, mindert sich dieser heute um 50/80 = 62.500 Euro auf 37.500,- Euro (Bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren auf 28.571,- Euro).
Wertzahlen/Sachwertfaktoren
Der vorläufige Sachwert ist schließlich noch einmal mit einer Wertzahl zu multiplizieren, die vom Gutachterausschuss in dem jeweiligen Grundstücksmarktbericht angeben wird. Soweit ein solcher nicht veröffentlicht wird, gelten ersatzweise die Werte aus der Anlage 25 zum Bewertungsgesetz (zwischen 0,7 und 1,8).
Fazit
Festzuhalten ist, dass je nach Einzelfall unter ungünstigen Annahmen Erhöhungen der Immobilienwert um das doppelte möglich sind.
Schäden am Gebäude
In diesem typisierenden System finden Schäden am Gebäude, die den Wert der Immobilie mindern, keine Berücksichtigung. Wenn der Steuerpflichtige dessen Berücksichtigung möchte, muss er gegen den Grundstücksbewertungsbescheid Einspruch einlegen und über ein von ihm beauftragtes Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen. Allergins erkennt das Finanzamt in der Regel nur Gutachten an, die der Gutachterausschuss erstellt hat. Alternativ können ggf. auch öffentlich vereidigte Mitglieder des Gutachterausschusses etc., deren Gutachten in der Regel die vom Finanzamt geforderten hohen Standards einhalten, beauftragt werden.
Schenkungssteuer sparen durch Nießbrauch und Familien GbR (Familienpool)
Angesichts der Werterhöhungen bei den Immobilien sind Steuersparmodelle bei der Schenkungsteuer noch mehr gefragt. So kann es Sinn machen, die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt zu übertragen, wodurch sich der Schenkungssteuerwert ja nach Alter des Nießbrauchers erheblich mindern kann. Auch durch die Übertragung der Immobilie auf eine Familien GbR (Familienpool) und die anschließende schrittweise Übertragung der Anteile – ggf. in Verbindung mit Kettenschengen – auf die Kinder können je nach Einzelfall erheblich Schenkungssteuern gespart werden. Beide Modelle sind auch kombinierbar, wodurch sich der Steuerspareffekt erhöht.
https://www.anwalt-steuern.com/sieben-gruende-fuer-die-familiengesellschaft/
Unsere Leistungen
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